จุดเด่นในการลงทุน

การลงทุนในทรัพย์สินที่จะเข้าลงทุนครั้งแรกมีความน่าสนใจในการลงทุนดังต่อไปนี้

ทรัพย์สินที่กองทรัสต์ฯ จะเข้าลงทุนครั้งแรกเป็นอาคารสำนักงานที่มีความสวยงาม โดดเด่น และทันสมัยในด้านสถาปัตยกรรม รูปแบบ และการตกแต่ง ซึ่งสามารถดึงดูดผู้เช่าได้เป็นอย่างดี รวมถึงการบริหารที่เน้นด้านคุณภาพ โดยได้รับการจัดให้มีระบบรักษาความปลอดภัย ระบบป้องกันอัคคีภัย ระบบลิฟต์โดยสาร และลิฟต์บริการที่มีจำนวนเพียงพอต่อการให้บริการ นอกจากนี้ ยังมีการซ่อมบำรุง เพื่อแก้ไขปัญหาที่เกิดขึ้นได้ทันท่วงที มีการดูแลรักษาความสะอาดเพื่อความเป็นระเบียบเรียบร้อยของทรัพย์สิน และยังมีการตรวจระบบสาธารณูปโภค สภาพของอุปกรณ์ต่าง ๆ เช่น ลิฟต์ และระบบป้องกันอัคคีภัยอย่างสม่ำเสมอตามระยะเวลาที่กำหนดตามมาตรฐาน

ที่มา: GLAND

ทรัพย์สินที่จะเข้าลงทุนครั้งแรกถือได้ว่าเป็นอาคารสำนักงานชั้นนำของกรุงเทพมหานคร โดยอาคารสำนักงานดังกล่าวตั้งอยู่ในโครงการเดอะ แกรนด์ พระราม 9 ซึ่งนับเป็นโครงการเมกะโปรเจ็คท์ที่จะทำให้ทำเลดังกล่าวเป็นศูนย์กลางธุรกิจและการค้าใจกลางเมืองแห่งใหม่ในอนาคต โดยรวมอาคารสำนักงาน ห้างสรรพสินค้า โรงแรม และอาคารชุดอยู่อาศัย พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกในการใช้ชีวิตบนเนื้อที่กว่า 1.2 ล้านตร.ม. อีกทั้งมีการคมนาคมที่สะดวก โดยอยู่ในบริเวณที่สามารถเดินทางเชื่อมโยงกับรถไฟฟ้ามหานคร ทางด่วนกรุงเทพ และรถไฟฟ้าท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ

ยูนิลีเวอร์ ไทย เทรดดิ้ง ซึ่งเป็นบริษัทชั้นนำระดับโลก ได้ทำการเช่าโครงการยูนิลีเวอร์ เฮ้าส์ ส่วนอาคารสำนักงาน เพื่อเป็นสำนักงานใหญ่ประจำประเทศไทยและภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก โดยสัญญาเช่ามีระยะเวลาการเช่า 20 ปี (สัญญาจะสิ้นสุดลงในวันที่ 14 พฤศจิกายน 2577 และในวันที่กองทรัสต์ฯ เข้าลงทุน ซึ่งคาดว่าจะเป็นวันที่ 1 เมษายน 2560 จะเหลือระยะเวลาการเช่าอีกประมาณ 17 ปี 7 เดือน) มีการปรับอัตราค่าเช่าขึ้นในอัตราร้อยละ 12.5 ทุก ๆ 3 ปี ซึ่งจะช่วยสร้างความมั่นคงให้กับกระแสเงินสดของกองทรัสต์ฯ และผู้ถือหน่วยทรัสต์ อีกทั้งยังเป็นการช่วยลดความเสี่ยงในด้านการต่ออายุสัญญาเช่าของทรัพย์สินที่กองทรัสต์ฯ จะเข้าลงทุน ตลอดระยะเวลาการเช่าของยูนิลีเวอร์ ไทย เทรดดิ้ง

ก่อนที่กองทรัสต์ฯ จะเข้าลงทุนครั้งแรกในโครงการเดอะไนน์ ทาวเวอร์ส ส่วนอาคารสำนักงาน และโครงการยูนิลีเวอร์ เฮ้าส์ ส่วนอาคารสำนักงาน ทั้ง 2 โครงการดังกล่าวได้รับการพัฒนาและบริหารงานโดยกลุ่มบริษัท GLAND ทั้งนี้ หลังจากที่กองทรัสต์ฯ เข้าลงทุนในทรัพย์สินที่จะเข้าลงทุนครั้งแรกแล้ว กองทรัสต์ฯ จะแต่งตั้ง GLAND เป็นผู้บริหารทรัพย์สิน (Property Manager) ของโครงการเดอะไนน์ ทาวเวอร์ส ส่วนอาคารสำนักงาน และจะแต่งตั้ง Sterling Equity ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของ GLAND เป็นผู้บริหารทรัพย์สิน (Property Manager) ของโครงการยูนิลีเวอร์ เฮ้าส์ ส่วนอาคารสำนักงาน โดยที่กลุ่มบริษัท GLAND มีทั้งประสบการณ์และความพร้อมในการปฏิบัติหน้าที่ดังกล่าว และเป็นผู้ประกอบการและผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของประเทศ โดยเฉพาะโครงการยูนิลีเวอร์ เฮ้าส์ ส่วนอาคารสำนักงาน ที่ได้รับความไว้วางใจจากยูนิลีเวอร์ ซึ่งเป็นกลุ่มบริษัทชั้นนำระดับโลก ใช้เป็นสำนักงานใหญ่ประจำประเทศไทยและภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก โดยกลุ่มบริษัท GLAND มีโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เริ่มรับรู้เป็นรายได้ และอสังหาริมทรัพย์อีกหลายโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนา เช่น โครงการจี ทาวเวอร์ แกรนด์ พระราม 9 และโครงการ Super Tower และศูนย์ประชุม ที่จะเป็นอาคารที่สูงที่สุดในประชาคมอาเซียน นอกจากนี้ กลุ่มบริษัท GLAND ยังมีประสบการณ์ในการทำหน้าที่เป็นผู้บริหารจัดการโครงการ แกรนด์ คาแนล ดอนเมือง ซึ่งกลุ่มบริษัท GLAND ได้รับรายได้เป็นค่าจ้างงานบริหารโครงการ

นอกจากนี้กลุ่มบริษัท GLAND ได้ว่าจ้างบริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลิส จำกัด ที่มีประสบการณ์และชื่อเสียงในการให้คำปรึกษา บริหารและพัฒนาพื้นที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานคร และหลายจังหวัดในประเทศไทย ให้ทำหน้าที่เป็นที่ปรึกษาการบริหารอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้คำปรึกษาในการบริหารโครงการ

กรุงเทพมหานครมีความเหมาะสมในการเป็นที่ตั้งสำนักงานทั้งสำหรับกิจการภายในประเทศและสำหรับนักลงทุนต่างประเทศ เนื่องจากมีปัจจัยทางเศรษฐกิจที่เอื้ออำนวย อาทิ มีแรงงานที่มีฝีมือและมีอัตราค่าจ้างที่เหมาะสม มีโครงสร้างพื้นฐานที่พร้อมอำนวยความสะดวกทางธุรกิจทั้งโครงสร้างพื้นฐานทางโทรคมนาคม การไฟฟ้า และการคมนาคม มีที่ตั้งใกล้กับสนามบินนานาชาติ นิคมอุตสาหกรรม อาทิ นิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุดและอีสเทิร์นซีบอร์ด รวมถึงท่าเรือและท่าเรือน้ำลึกที่สามารถขนส่งสินค้าหรือเดินทางเชื่อมต่อไปยังภูมิภาคอื่น ๆ ได้อย่างสะดวกสบาย ยิ่งไปกว่านั้น ที่ตั้งของกรุงเทพมหานครมีศักยภาพที่จะเป็นศูนย์กลางธุรกิจในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ เนื่องจากเป็นจุดกึ่งกลางที่เชื่อมระหว่างประเทศมหาอำนาจในเอเชียอย่างประเทศอินดีย และ ประเทศจีน และที่สำคัญค่าเช่าพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพมหานครมีราคาเหมาะสม เมื่อเปรียบเทียบกับประเทศใกล้เคียง

สำหรับภาพรวมตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานคร ในไตรมาส 4 ของ ปี 2558 ตลาดอาคารสำนักงานเจริญเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยมีอุปทานรวมประมาณ 4.6 ล้าน ตร.ม. และมีอุปสงค์ หรือ พื้นที่ที่ถูกเช่าไปแล้วประมาณ 4.3 ล้าน ตร.ม. ซึ่งคิดเป็นอัตราการเช่าพื้นที่โดยรวมอยู่ที่ร้อยละ 93.1 และสำหรับอัตราค่าเช่าพื้นที่สำนักงาน มีการปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยอัตราเฉลี่ยของค่าเช่าที่สูงที่สุดและต่ำที่สุดตามพื้นที่ (Zone) สามารถแยกได้ดังต่อไปนี้

  • เกรด A บริเวณศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) อยู่ที่ประมาณ 937 บาท ต่อ ตร.ม. ต่อเดือน
  • เกรด A บริเวณรอบย่านธุรกิจ (City Fringe) อยู่ที่ 723 บาท ต่อ ตร.ม. ต่อ เดือน
  • เกรด B บริเวณศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) อยู่ที่ 636 บาท ต่อ ตร.ม. ต่อ เดือน
  • เกรด B บริเวณรอบย่านธุรกิจ (City Fringe) อยู่ที่ 487 บาท ต่อ ตร.ม. ต่อ เดือน

ซึ่งแสดงถึงความสามารถในการปรับอัตราค่าเช่าของโครงการเดอะไนน์ ทาวเวอร์ส ส่วนอาคารสำนักงาน และโครงการยูนิลีเวอร์ เฮ้าส์ ส่วนอาคารสำนักงาน ในอนาคต ซึ่ง ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2559 มีอัตราค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 560 บาท ต่อ ตร.ม. ต่อ เดือน และ 640 บาท ต่อ ตร.ม. ต่อ เดือน ตามลำดับ

นอกจากนี้ อาคารสำนักงานที่ตั้งอยู่ในบริเวณหัวมุมถนนพระราม 9 และรัชดาภิเษก ซึ่งถือเป็นย่านธุรกิจแห่งใหม่ของกรุงเทพมหานคร น่าจะเป็นทางเลือกที่น่าสนใจของผู้เช่า เนื่องจากมีอัตราค่าเช่าอยู่ในระดับที่เหมาะสม นอกจากนี้ ที่ตั้งของโครงการยังอยู่ในบริเวณที่สามารถเดินทางได้สะดวกสบาย โดยติดกับทางด่วนและแนวบริการขนส่งมวลชนต่าง ๆ ตลอดจน มีห้างสรรพสินค้าและร้านค้าปลีกชั้นนำในบริเวณนี้ ซึ่งช่วยเพิ่มความน่าสนใจของโครงการต่อผู้ที่มีความประสงค์จะเช่าพื้นที่อาคารสำนักงาน

ทั้งนี้ โปรดพิจารณารายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับภาพรวมของภาวะอุตสาหกรรมในส่วนที่ 2 ข้อ 6 “ภาพรวมของภาวะอุตสาหกรรมของธุรกิจการจัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์”

บริษัทฯ ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของ GLAND จะได้รับแต่งตั้งให้เป็นผู้จัดการกองทรัสต์ ในขณะที่ GLAND จะได้รับแต่งตั้งให้เป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ของทรัพย์สินที่กองทรัสต์ฯ จะเข้าลงทุนครั้งแรก และ GLAND มีความประสงค์ที่จะลงทุนในสัดส่วนไม่น้อยกว่าร้อยละ 15 ของจำนวนหน่วยทรัสต์ที่ออกและเสนอขายทั้งหมดในวันที่จดทะเบียนจัดตั้งกองทรัสต์ฯ ซึ่งจะช่วยสร้างความมั่นใจในเรื่องผลประโยชน์ร่วมกันต่อผู้ถือหน่วยทรัสต์อื่น ๆ นอกจากนี้ บริษัทฯ ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ และ GLAND ในฐานะผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ของทรัพย์สินที่กองทรัสต์ฯ จะเข้าลงทุนครั้งแรกจะได้รับค่าตอบแทนในการทำหน้าที่เป็นผู้จัดการกองทรัสต์ และผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ ตามลำดับ จากกองทรัสต์ฯ ที่มีโครงสร้างค่าตอบแทนสัมพันธ์กับผลดำเนินงานของทรัพย์สินที่กองทรัสต์ฯ จะเข้าลงทุนครั้งแรก ซึ่งจะเป็นแรงจูงใจให้ผู้จัดการกองทรัสต์ และผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์พยายามบริหารกองทรัสต์ฯ และทรัพย์สินที่กองทรัสต์ฯ จะเข้าลงทุนครั้งแรก ให้ได้ผลตอบแทนสูงสุด

อีกทั้ง เพื่อลดความขัดแย้งทางผลประโยชน์ที่อาจจะเกิดขึ้นในอนาคตระหว่าง GLAND และ/หรือ Sterling Equity กับกองทรัสต์ฯ และเพื่อเพิ่มความเชื่อมั่นให้กับผู้ลงทุน นับจากวันที่กองทรัสต์ฯ ได้ลงทุนในทรัพย์สินที่จะเข้าลงทุนครั้งแรก GLAND และ Sterling Equity ตกลงว่าการกำหนดอัตราค่าเช่าและค่าบริการของพื้นที่สำนักงานที่ให้เช่าแก่ผู้เช่าพื้นที่และผู้รับบริการรายใหม่ของโครงการย่อยอื่น ๆ ภายในโครงการเดอะ แกรนด์ พระราม 9 ต้องไม่เป็นการแข่งขันกับการให้เช่าพื้นที่สำนักงานที่ให้เช่าแก่ผู้เช่าพื้นที่และผู้รับบริการรายใหม่ของโครงการเดอะไนน์ ทาวเวอร์ส ส่วนอาคารสำนักงาน และโครงการยูนิลีเวอร์ เฮ้าส์ ส่วนอาคารสำนักงาน รวมถึงการไม่ให้การสนับสนุนหรือประโยชน์ตอบแทนใด ๆ แก่ผู้เช่าพื้นที่และผู้รับบริการรายใหม่ซึ่งไม่เป็นไปตามปกติทางการค้า เพื่อจูงใจให้เข้าทำสัญญาเช่าและสัญญาบริการ โปรดพิจารณา ส่วนที่ 2 ข้อ 2.6.1.3 “สรุปสาระสำคัญของร่างสัญญาตกลงกระทำการ โครงการเดอะไนน์ ทาวเวอร์ส” และ ส่วนที่ 2 ข้อ 2.6.2.3 “สรุปสาระสำคัญของร่างสัญญาตกลงกระทำการ โครงการยูนิลีเวอร์ เฮ้าส์”

ภายในระยะเวลา 7 ปี นับจากวันที่กองทรัสต์ฯ ได้ลงทุนในทรัพย์สินที่จะเข้าลงทุนครั้งแรก หาก GLAND และ/หรือ บุคคลที่เกี่ยวข้องกับ GLAND และ/หรือ Sterling Equity และ/หรือ บุคคลที่เกี่ยวข้องกับ Sterling Equity มีความประสงค์จะจำหน่าย จ่าย โอน หรือให้เช่า (ที่มิใช่เป็นการให้เช่าพื้นที่ในการดำเนินธุรกิจให้เช่าพื้นที่สำนักงานแก่ลูกค้าทั่วไปตามปกติทางการค้า) ไม่ว่าทั้งหมดหรือแต่บางส่วนของทรัพย์สินที่ใช้ในการประกอบธุรกิจพื้นที่สำนักงานให้เช่าที่อยู่ในโครงการเดอะ แกรนด์ พระราม 9 GLAND และ/หรือ Sterling Equity ตกลงว่า GLAND และ/หรือ บุคคลที่เกี่ยวข้องกับ GLAND และ/หรือ Sterling Equity และ/หรือ บุคคลที่เกี่ยวข้องกับ Sterling Equity (แล้วแต่กรณี) จะดำเนินการให้กองทรัสต์ฯ ได้รับสิทธิในการปฏิเสธก่อน (Right of First Refusal) ในการลงทุนในทรัพย์สินดังกล่าวนั้น

ทั้งนี้ การที่ GLAND และ/หรือบุคคลที่เกี่ยวข้องกับ GLAND และ/หรือ Sterling Equity และ/หรือ บุคคลที่เกี่ยวข้องกับ Sterling Equity มีแผนที่จะพัฒนาโครงการย่อยอื่น ๆ ภายในโครงการเดอะ แกรนด์ พระราม 9 ทำให้กองทรัสต์ฯ มีโอกาสในการลงทุนในอนาคตเพิ่มเติมมากขึ้น ซึ่งจะก่อให้เกิดผลดีต่อผู้ถือหน่วยทรัสต์ในระยะยาวเนื่องจากขนาดทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้นของกองทรัสต์ฯ หลังจากการลงทุนเพิ่มเติมจะส่งผลให้การซื้อขายหน่วยทรัสต์ในตลาดรองมีสภาพคล่องมากขึ้น และการเพิ่มขึ้นของจำนวนทรัพย์สินที่กองทรัสต์ฯ ลงทุนจะช่วยกระจายความเสี่ยงให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ของกองทรัสต์ฯ ไปในตัว